L’ABITAZIONE PRINCIPALE E LA PRIMA CASA NON SONO LA STESSA COSA

Il Decreto Legge n. 34 del 19/05/2020 meglio conosciuto come decreto rilancio all’art. 119, prevede una detrazione o incentivo che dir si voglia, pari al 110% per gli interventi di efficientamento energetico, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica veicoli elettrici. I commi dell’art. 119 in cui si definiscono la tipologia e le caratteristiche degli interventi incentivati, sono quelli dal n.ro 1 al n.ro 8, mentre i commi 9 e 10 definiscono chi sono i destinatari delle agevolazioni e recitano cosi:

Comma 9: Le disposizioni contenute nei commi da 1 a 8 si applicano agli interventi effettuati: a) dai condomini; b) dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio dell’attività di impresa. arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10; c) dagli Istituti autonomi case popolari IACP [ … ] ; d) dalle cooperative di abitazione [ … ]

Comma 10: Le disposizioni contenute nei commi da 1 a 3 non si applicano agli interventi effettuati dalle persone fisiche, [ … ] su edifici unifamiliari diversi da quello adibito ad abitazione principale

Ed è a questo punto della lettura che a molti sorge il dubbio, ma la prima casa è l’abitazione principale? La risposta è:

• NO se mi riferisco alla definizione legislativa;
• DIPENDE se mi riferisco all’utilizzo dell’immobile;

Partiamo dalla definizione di abitazione principale.

Il Decreto Legge n.201/2011 così detto Decreto Monti, all’art. 13 comma 2 recita: “ Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente”

Per cui siamo in presenza di un’abitazione principale quando si verificano contemporaneamente queste 3 condizioni:

1. siamo proprietari o possessori;
2. abbiamo la residenza anagrafica;
3. dimoriamo abitualmente ovvero in maniera continuativa.

Cosa si intende per prima casa.

È un concetto che si riferisce solo all’atto in cui un soggetto, che rispetta determinati requisiti, acquista, riceve in donazione ecc. un’unità immobiliare residenziale, potendo accedere ad una serie di agevolazioni e benefici così detti “benefici prima casa”. I requisiti da possedere sono:

1. l’immobile in oggetto non deve appartenere ad una delle seguenti classi catastali:
   • A1 abitazioni di tipo signorile;
   • A8 abitazione di tipo ville;
   • A9 castelli e palazzi artistici e storici;
2. l’immobile si trova nel comune in cui l’acquirente ha o intende stabilire la propria residenza o lavora;
3. non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
4. non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle medesime agevolazioni prima casa”

Quindi relativamente all’Ecobonus 110% possiamo trovarci nella condizione in cui abitazione principale e prima casa coincidono ma anche no.

Esempio 1: Ho acquistato un’unità residenziale unifamiliare con le agevolazioni “prima casa”, ho la mia residenza e vi dimoro abitualmente, quindi è la mia abitazione principale e posso usufruire dell’Ecobonus 110%;

Esempio 2: Ho acquistato un’unità residenziale unifamiliare con le agevolazioni “prima casa”, ma risiedo e dimoro abitualmente in un altra casa, magari di proprietà del coniuge, quindi non è la mia abitazione principale e non posso usufruire dell’Ecobonus 110%.

È opportuno evidenziare che ai fini dell’Ecobonus 110% il requisito di “abitazione principale” è riferito solo al caso di unità immobiliare residenziale unifamiliare (per es. una villetta). Quindi se siamo proprietari di più residenze ma di tipo condominiale, non abbiamo alcuna preclusione ad usufruire delle detrazioni.

Un’altra importante precisazione da fare è che, un’unità residenziale unifamiliare, che non è “abitazione principale”, può comunque usufruire delle detrazioni Ecobonus 110% relative al miglioramento sismico, l’installazione di impianti fotovoltaici, l’installazione di sistemi di accumulo per l’impianto fotovoltaico, le colonnine di ricarica per veicoli elettrici.