L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato un primo vademecum costituito da 32 schede riassuntive dei vari incentivi previsti dal Decreto Legge n. 34 del 19 maggio 2020, la quarta è quella relativa all’Ecobonus 110%. Qui sotto i link utili per chi vuole approfondire:
Dl “Rilancio”: le misure fiscali in trentadue semplici moduli
Diciamo subito che ad oggi 16 maggio 2020, il decreto aprile ovvero maggio, non è ancora in gazzetta ufficiale, quindi tutto quello che leggiamo si basa sulle bozze in circolazione. Attendiamo l’ufficialità, perché lo sappiamo, in Italia ci può sempre essere una “manina” che cambia le cose in fase di stampa.
A mio parere, “l’ecobonus 110” rappresenta davvero una svolta green per il parco immobiliare del nostro Paese, in tal senso esprime le migliori intenzioni. Ma c’è più di un ma, il primo è che ha bisogno, di ulteriori atti per essere applicabile; atti che si spera come da formula di rito, siano emanati “entro 30 giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto”.
Si prevede la possibilità di optare per la cessione del credito o lo sconto in fattura. In passato questa opportunità non ha avuto successo, ma ora c’è una novità: la cessione del credito può avvenire anche nei confronti di istituti di credito e di intermediari finanziari. E qui c’è un altro ma; al momento non si conoscono le modalità e le condizioni, per la cessione del credito agli istituti finanziari e non sappiamo, come risponderanno le banche a questa iniziativa. Comunque il successo dell’iniziativa è legato proprio alla possibilità di cessione del credito.
Il decreto individua tre macro-tipologie di interventi che possono usufruire degli incentivi, dovrebbero essere degli interventi trainanti, nel senso che al loro interno, si dovrebbero poter ricomprendere anche altri interventi attinenti, non specificati nel decreto. Le macro-tipologie sono:
Per poter accedere alla detrazione, ci sono dei requisiti energetico-ambientali da soddisfare, che rendono l’ecobonus 110 una svolta green per gli immobili esistenti:
Questi requisiti andranno asseverati da tecnici abilitati, i quali dovranno dotarsi anche di idonea polizza assicurativa che garantista per il valore economico delle asseverazioni prodotte; asseverazioni che riguardano sia l’aspetto energetico che la congruità economica dell’intervento.
Insomma le idee sono buone, direi ottime, aspettiamo la pubblicazione in Gazzetta del Decreto Rilancio, nella speranza che sia presto accompagnato da tutti gli atti utili a farlo funzionare bene.
Fino a circa 20 anni fa, la ventilazione naturale degli ambienti, in specie residenziali, era in parte garantita dagli “spifferi” dovuti alla non perfetta tenuta del telaio delle finestre. Cosa positiva per il ricambio d’aria, ma un enorme spreco energetico. Dal 1991 sono state emanate una serie di leggi e norme in ambito di risparmio energetico, sempre più severe per le prestazioni termiche dei componenti edilizi portando a produrre infissi così detti “termici” con una elevata tenuta all’aria quindi privi di “spifferi”. L’applicazione di queste leggi ha consentito un elevato risparmio energetico per il riscaldamento, a scapito dell’aerazione naturale permanente dell’immobile durante le 24 ore.
Una casa di recente realizzazione è una casa con finestre ad elevata tenuta, ma il giusto ricambio d’aria è indispensabile per il benessere ambientale, come già chiarito in un precedente articolo. Il calcolo per un corretto ricambio d’aria dipende dai seguenti fattori:
È chiaro che tutti questi parametri non possono essere controllati manualmente, attraverso la semplice apertura saltuaria delle finestre. Si necessita di un impianto di ventilazione meccanica controllata VMC, costituito da uno scambiatore come quello in foto, ben dimensionato e programmato che sulla base delle misurazioni rilevate, garantisca un adeguata ventilazione e ricambio d’aria negli ambienti. Inoltre questo tipo di impianti riducono le dispersioni di calore, perché recuperano il calore presente nell’aria che stiamo espellendo, al contrario dell’apertura di una finestra che disperde anche il calore dell’ambiente. Altro vantaggio è dato dalla presenza dei filtri interni alla macchina, con cui si abbatte l’immissione di inquinanti dall’esterno.
Come schematizzato in figura questo tipo di impianti sono costituiti da uno scambiatore, dotato di ventilatori di aspirazione ed immissione, e da canalizzazioni, alcune che prelevano aria dagli ambienti cucina e bagno, altre che immettono aria rinnovata negli ambienti soggiorno e stanze da letto/studio. Con due punti esterni rispettivamente di prelievo e espulsione aria.
Come detto, la corretta ventilazione dipende da molti fattori tra cui l’aria esterna, ma non bisogna trascurare le fonti di inquinamento interno, per esempio la presenza di fumatori, oppure i materiali della casa. Generalmente una casa nuova o recentemente ristrutturata emana più inquinanti chimici, i VOCs, che devono essere evacuati per mezzo della ventilazione degli ambienti.
Quello descritto è il sistema più efficiente e coordinato di ventilazione meccanica controllata, che in un edificio esistente, comporta lavori impiantistici ed edili non trascurabili, sia per il costo che per il disagio, nel caso in cui non si dispone di un altra residenza durante le lavorazioni. Ci sono altri sistemi meno invasivi di VMC, di tipo puntuali, ovvero che possono servire solo un ambiente. Si basano sullo stesso funzionamento del banale estrattore presente nei bagno senza finestra, ma hanno dei canali concentrici di espulsione ed immissione di aria, in alcuni casi anche con recupero di calore. È possibile installarli sulla parete esterna, praticando un semplice foro di carotaggio. Se magari abbiamo deciso di sostituire gli infissi, possiamo approfittare per installare un sistema, sempre puntuale ma integrato nel perimetro della finestra. Gli svantaggi di questa tipologia sono: la necessità di installarne uno per ogni ambiente (non sempre possibile) e la manutenzione generalmente più difficoltosa.
Come già scritto in un precedente articolo, questa emergenza pandemica sta obbligando tutti noi a trascorrere molto più tempo in casa. Una casa che, storicamente, non è mai stata pensata per ospitarci 24 ore al giorno e con tutta la famiglia. Questa condizione può avere conseguenze sanitarie, legate alla qualità dell’aria negli ambienti chiusi. In proposito l’Istituto Superiore di Sanità ha pubblicato il “Rapporto ISS COVID-19 n.5/2020” scaricabile a questo link, si consiglia inoltre di visitare il sito: http://www.iss.it/infografiche, perché contiene molte informazioni su questa emergenza, anche sui comportamenti da tenere.
È importante avere degli ambienti domestici con una buona qualità dell’aria, perché la qualità dell’aria negli ambienti interni, così come quella dell’ambiente esterno, ha un ruolo fondamentale sulla nostra salute.
La qualità dell’aria interna, dipende sia da quella esterna che immettiamo in casa, sia dalla presenza negli ambienti, di sorgenti di emissione e diffusione di contaminanti chimici e biologici.
Il nostro stare in casa, le operazioni che compiamo, gli elettrodomestici e gli arredi sono tutti, più o meno, sorgenti inquinanti, vuoi di tipo biologico, vuoi di tipo chimico.
Per avere una buona qualità dell’aria che respiriamo, dobbiamo ridurre il più possibile la concentrazione di questi inquinanti nel nostro ambiente. Questo si può fare con un buon ricambio d’aria, immettendone nuova dall’esterno.
Quindi apriamo le finestre di casa, se possibile contemporaneamente su versanti opposti dell’edificio, o se l’abitazione è su più piani (come è frequente per le case dei centri storici) possiamo sfruttare anche l’effetto camino del vano scala, aprendo il sopraluce del portone d’ingresso, le finestre dei pianerottoli e le porte d’ingresso al piano. Ricordiamo però che l’aria esterna non è priva di inquinanti, per cui preferiamo se possibile, i lati che non si affacciano su strade trafficate e le ore con meno traffico, in extremis nelle ore notturne. Nel caso di doppio affaccio non dimentichiamo che il flusso d’aria va dalla facciata in ombra dell’edificio verso quella soleggiata, e nel caso di più piani dal basso verso l’alto.
Ma per quanto tempo dobbiamo tenere le finestre aperte, per avere un sufficiente ricambio d’aria? Dipende, dalle dimensioni dell’ambiente, da quelle della finestra, se singolo o doppio affaccio, dalle condizioni ambientali sia interne che esterne.
Dipende anche dal tipo di ambiente. Bagni e cucina necessitano di un elevato ricambio, perché ambienti con alto tasso di umidità. Le stanze da letto richiedono un ricambio d’aria soprattutto di primo mattino, appena alzati. Le stanze in cui si studia o lavora ed il soggiorno hanno bisogno di un ricambio d’aria in funzione dell’attività che si svolge, della durata e dell’affollamento.
In mancanza di un sistema di ventilazione meccanica controllata, dobbiamo affidarci alla nostra percezione dell’aria interna, magari aiutandoci con un termoigrometro, acquistabile dai rivenditori di elettronica, che ci permette di monitorare la temperatura e l’umidità interna.
Secondo il Ministero della Salute, i parametri di confort in condizioni sedentarie, abbigliamento adeguato e assenza di irraggiamento sono: in inverno temperatura interna tra 19°C e 22°C e umidità relativa tra 40% e 50%, in estate temperatura interna tra 24°C e 26°C e umidità relativa tra 50% e 60%.
Per quanto riguarda il tempo di apertura delle finestre per un buon ricambio d’aria secondo l’Institut fur Baubiologie+Okologie Neubeuem, generalmente servono:
Come riportato nel rapporto dell’ISS, In genere la necessità di un ricambio d’aria ci viene segnalata dal nostro corpo con sintomi quali: “disagio, mal di testa, irritazione di occhi e gola, affaticamento delle vie respiratorie, asma, allergie, problemi cardiovascolari, riduzione delle prestazioni cognitive, riduzione della produttività”
Per comprendere come il nostro stare a casa, svolgendo le varie attività, modifica la qualità dell’aria che respiriamo, si riportano alcuni dati sulla produzione di umidità:
Una famiglia media durante l’arco della giornata può produrre fino a 10 lt di acqua.
In questo periodo di emergenza sanitaria con la conseguente quarantena da trascorrere in casa, la casa ed i suoi ambienti assumono notevole importanza: sia per la gestione e riduzione del rischio coronavirus, sia per la salvaguardia del benessere psico-fisico dei suoi abitanti, costretti loro malgrado a restare in casa contro la loro volontà.
In realtà quella della salvaguardia del benessere psico-fisico, è una funzione insita nel concetto stesso di casa, solo che il modo di vivere frenetico a cui eravamo abituati fino al mese scorso, era tale, da farci vivere la casa come fosse un albergo, uno strumento per riposare, un luogo da condividere con i propri cari, un luogo in cui trascorrere la notte e alcune ore del giorno.
Questa pandemia travolgendo l’intero pianeta, ha ribaltato il tavolo, mandando all’aria tutto quello che c’era sopra, sono cadute le nostre certezze, il modo di interagire e rapportarsi con il prossimo, il modo di vivere la nostra casa.
Niente sarà più come prima, nemmeno la nostra casa e lo stare a casa. Oggi la residenza assume un ruolo centrale, strategico e fondamentale per il futuro. Un futuro che deve essere sostenibile. C’è una nuova casa da costruire, al centro di una ennesima rivoluzione sociale che ci ha già travolto, lasciando macerie su cui costruire, si badi bene, costruire non ricostruire, parliamo di qualcosa di nuovo. Si di nuovo perché il modo di vivere è cambiato e quindi anche le esigenze da soddisfare sono cambiate.
Abbiamo scoperto che davvero alcuni lavori si possono svolgere da casa, davvero si possono gestire rapporti di lavoro e collaborazione con una video conferenza, con la condivisione del cloud. Davvero la scuola si può frequentare a distanza, da casa.
Abbiamo scoperto che se si trascorre troppo tempo in casa, il nostro nido può diventare inospitale, gli spazi si restringono perché bisogna condividerli per funzioni diverse, abbiamo bisogno della giusta aria e luce, abbiamo bisogno di natura.
Abbiamo bisogno di confort ambientale e abitativo. Le stanze devono avere la giusta luce naturale e aerazione, qualità dell’aria, insonorizzazione, la giusta umidità relativa. Gli ambienti devono consentire lo svolgimento di attività diverse con dimensioni e mobilio che ne permettano l’adattamento ai vari utilizzi. Gli impianti di climatizzazione, aerazione, illuminazione, alimentazione elettrica delle utenze, linea dati e wi-fi, insieme all’involucro edilizio, oltre a garantire il confort, devono garantire anche di poter interagire con il resto del mondo. Dobbiamo poter svolgere attività lavorative, di studio, di interazione con le amministrazioni, con le banche, ecc. Dobbiamo poter fare da casa tutte quelle attività che la tecnologia ci consente di svolgere senza essere presenti.
Passata questa emergenza torneremo certamente a riabbracciarci, a stare insieme, a vivere insieme, ma si spera, con la consapevolezza che la scienza, l’innovazione e la tecnologia sono gli strumenti per uno sviluppo sostenibile che ci consentirà di migliorare la nostra vita e preservare il nostro pianeta.
Dopo una lunga gestazione, fatta di sopralluoghi, misure, assemblea per l’affidamento dell’incarico di progettazione e direzione lavori, assemblea per l’approvazione del capitolato dei lavori, individuazione delle imprese da invitare per la gara di appalto; finalmente si è giunti all’assemblea per apertura offerte e aggiudicazione dei lavori. Ed è quasi sempre in quest’ultima fase che uno o più condomini esprimono perplessità (contrarietà) sulla manutenzione dei balconi. Alcuni non ritengono necessaria la sostituzione della pavimentazione, anche se prevista nella perizia del tecnico, altri non condividono la suddivisione delle relative spese.
Per dirimere la questione, abbastanza articolata, in quanto dipendente dalle caratteristiche morfologiche del condominio, bisogna tener conto dei seguenti punti:
Per chi vuole leggere le suddette sentenze, può collegarsi a questo link della Corte di Cassazione e fare la ricerca delle ordinanze.
Il quesito cui rispondere è se il balcone rappresenta o no una parte comune del condominio, visto che certamente compone la facciata.
Il codice civile art. 1117 considera le facciate come proprietà comune, ma niente dice riguardo ai balconi che pur facendo parte della facciata, hanno anche elementi ad esclusivo uso e vantaggio privato e sono costituiti da più elementi (frontini, balaustre, pavimento, soffitto). Di qui l’annosa questione cui la giurisprudenza, cerca di dare risposta. Consolidato orientamento della Corte di Cassazione è che: in tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, in quanto “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Ne consegue che le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione , ma anche di quelle relative alla piattaforma o soletta, all’intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto, restano a carico del solo proprietario dell’appartamento che vi accede e non possono essere ripartite tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
Quindi secondo l’ordinanza di cassazione n.7042/20202 sono a carico del solo proprietario e non del condominio le spese di manutenzione della pavimentazione, della soletta strutturale o piattaforma, dell’intonaco, della tinteggiatura o decorazione del soffitto. Restano di pertinenza condominiale i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore , quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Per cui frontalini, balaustre, fregi ornamentali, sono da considerarsi bene comune in quanto parte integrante della facciata.
Resta ancora non chiarita del tutto, l’appartenenza del sotto-balcone o “cielino” per il quale si sono fatte strada due diverse interpretazioni: la prima dice che il balcone sia sotto che sopra compete a chi esercita il calpestio; la seconda invece dice che il sotto-balcone compete al condominio in quanto elemento visibile dalla strada e quindi parte della facciata dell’edificio.
“La casa è una macchina per abitare”: questa è la definizione data negli anni 20′ dello scorso secolo, da uno dei padri dell’architettura moderna: Le Corbusier. Questa definizione è più che mai vera, se si vuole avere una casa efficiente dal punto di vista energetico: bisogna pensare a una macchina. D’altronde questo è il concetto alla base del certificato APE -attestato di prestazione energetica degli immobili residenziali e non-
Quando compriamo un’auto o un elettrodomestico vogliamo sapere anche quanta energia consuma e pretendiamo che questo dato sia certificato e garantito. Ma molti di noi non sono cosi attenti al consumo energetico quando si tratta dell’acquisto di una casa, ovvero del luogo dove passeremo buona parte della nostra vita.
Per gli immobili sono previste 10 classi di prestazione energetica dalla G ,la più dispendiosa, alla A4 la meno dispendiosa e vicina all’edificio a energia quasi zero.
Investire in una casa ad alta efficienza energetica (classi da A1 a A4) o ad energia quasi zero equivale a un investimento con rendita certa per tutta la vita di utilizzo della casa. Questo vale sia per una nuova residenza, che per una sottoposta a lavori di riqualificazione energetica; in questo caso l’investimento sarà tanto più redditizio, quanto più si investirà in una buona analisi energetica e in un progetto di riqualificazione.
Per chi non lo sapesse ancora, i flussi di energia tra ambiente interno ed esterno avvengono attraverso: i muri perimetrali e di separazione tra unità immobiliari, le finestre, i cassonetti, le porte d’ingresso, il pavimento a contatto con il terreno o di divisione con il piano interrato, il lastrico solare.
Inoltre ci sono altri elementi disperdenti: i solai e i muri di divisione verso ambienti non riscaldati e i ponti termici, per quest’ultimi spesso non si presta sufficiente attenzione sia in fase di progetto che di valutazione energetica, eppure sono i primi a evidenziare i difetti di un edificio con scarse qualità energetiche e quindi grossi consumi in termini sia di riscaldamento, che di raffrescamento. Questi i più importanti ponti termici:
Nella foto agli infrarossi è possibile vedere l’effetto dei ponti termici come: il balcone, il perimetro delle finestre e la presenza sulla finestra di un architrave in cemento.
Oltre ai flussi energetici in uscita, vi sono anche quelli in entrata con la radiazione solare, attraverso le finestre. Il passaggio di energia attraverso le finestre costituisce un elemento progettuale molto importante, perché la posizione, le dimensioni e le caratteristiche prestazionali dei componenti vetrati ci consentono di controllare l’apporto di energia dovuto all’irradiazione solare. Questo apporto risulta particolarmente conveniente nel periodo invernale, mentre è da ridurre il più possibile nella stagione calda, quando la necessità è di espellere il calore. Di particolare interesse sono le serre solari che permettono per “effetto serra” di immagazzinare l’energia del sole, distribuendola negli ambienti adiacenti alla serra.
Nella gestione dei flussi energetici in uscita ed in entrata da un edificio, il ruolo più importante è costituito dall’involucro edilizio nelle sue parti opache e trasparenti, nella sua esposizione ,secondo i punti cardinali delle varie facciate e nella capacità di gestire l’irraggiamento solare nel periodo freddo (per es. serre solari o finestre esposte a est-sud-ovest) e nel periodo caldo (per es. ombreggiamenti con elementi architettonici, brise solei, alberi, sistemi di ombreggiamento modulabili).
Dobbiamo pensare l’involucro dell’edificio come la carrozzeria di un’auto, tutti sappiamo che la sua forma influenza le prestazioni della macchina.
L’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda, sia per uso sanitario che per riscaldamento, è agevolabile con detrazione al 65% fino a 60.000 € di spesa, purché rispettino i seguenti requisiti:
Solar Keymark è un marchio di certificazione di qualità, sviluppato dall’industria del solare termico ESTIF e dal comitato europeo di normazione CEN.
Questo marchio di certificazione è volontario ed attesta all’utilizzatore finale che i collettori solari e i sistemi termici installati, sono prodotti conformi alle norme europee e ad altri requisiti supplementari. Attualmente è il più importante marchio di qualità per i prodotti del solare termico.
La circolare n. 2 del 14 feb. 2020 ha chiarito che in assenza di una disposizione normativa, nel caso del bonus facciate, il contribuente NON può optare per la cessione del credito e nemmeno per il così detto “sconto in fattura”.
Ricordiamo che attualmente la possibilità di cessione del credito è possibile per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali rientranti nelle agevolazioni per EcoBonus e SismaBonus.
Nello specifico le norme che regolano la cessione del credito sono rispettivamente:
Per quanto riguarda lo sconto in fattura, i commi 2, 3, 3-ter dell’art. 10 del DL 30/04/19 n. 34 sono stati abrogati, per cui non è più possibile convertire la detrazione fiscale come sconto in fattura, sia per l’EcoBons che per il SismaBonus.
Lo sconto in fattura può essere applicato solo nel caso di interventi di riqualificazione energetica, effettuati su parti comuni di edifici condominiali per un importo superiore ai 200.000 €.
Sono 4 le agevolazioni fiscali tra cui scegliere per il recupero e la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, sia che si tratti di lavori su singole unità abitative, che su parti condominiali:
A queste agevolazioni va aggiunta quella prevista per l’acquisto degli elettrodomestici, il così detto “Bonus Mobili”, che si può avere solo se si effettua una ristrutturazione edilizia su singole unità residenziali o su parti comuni di edifici sempre residenziali.
Per alcune tipologie di intervento le agevolazioni sono tra loro alternative, ovvero si può decidere quale è più conveniente usare; per esempio, nel caso di coibentazione della facciata di un edificio, posso usare sia il bonus casa, che l’eco bonus e se rientro nei requisiti previsti anche il bonus facciate.
Ora la domanda è come effettuo la scelta? Quali sono i parametri che devo considerare?
La risposta è che la scelta va fatta insieme ad un tecnico esperto, in grado di fare una valutazione tra costi e benefici derivanti dall’intervento da eseguire.
Nella tabella sottostante riporto i parametri principali di ogni agevolazione, al fine di comprendere in cosa differiscono e quale è l’obiettivo che si propongono.
| Agevolazione | Interventi | Detrazione [%] | Limite di spesa [€] | Ripartizione in anni |
| Bonus Casa | Manutenzione straordinaria per i condomini anche manutenzione ordinaria | 50 | 96.000,00 | 10 |
| Eco-bonus | Interventi per la riduzione dei consumi energetici | 50 – 65 – 70 – 75 | 30.000,00 – 100.000,00 | 10 |
| Bonus Facciate | Interventi sui muri delle facciate visibili da strada o spazio pubblico in Zona A – B | 90 | nessun limite | 10 |
| Sisma Bonus | Interventi antisismici | 50 – 85 | 96.000,00 – 136.000,00 | 5 |
Salvo auspicabili proroghe, il Sisma Bonus consente di detrarre tutte le spese sostenute entro il 31-12-2021, mentre per tutte le altre agevolazioni la scadenza attuale è 31-12-2020.
La valutazione dei costi/benefici relativi agli interventi da effettuare è indispensabile, nel caso di interventi di manutenzione straordinaria finalizzati anche ad una riqualificazione energetica dell’immobile. Si deve partire analizzando lo stato dell’immobile, sia relativamente al degrado dei suoi componenti, sia all’efficienza degli impianti, sia alle caratteristiche e prescrizioni costruttive vigenti all’epoca di realizzazione. Questo studio prevede sopralluoghi con rilievi e misurazioni, analisi delle caratteristiche degli impianti esistenti, valutazione degli effettivi consumi energetici, indagini termografiche per l’individuazione dei ponti termici e delle superfici di maggiore dispersione termica. Tutto questo per definire un modello “informatizzato” dell’edificio che consenta di simulare i risultati energetici ottenibili con gli interventi che si propongono.
A questa fase, segue quella di valutazione in termini di benefici e costi degli interventi che si propongono, la definizione della priorità tra i vari interventi realizzabili, e quindi, anche l’associazione ad ogni intervento previsto dell’agevolazione fiscale più conveniente.
Per info di dettaglio si invita a consultare le pagine di approfondimento del sito:
Stefano Elefante - Ingegneria & Architettura 