Condominio, a chi spettano le spese di manutenzione dei balconi?

Dopo una lunga gestazione, fatta di sopralluoghi, misure, assemblea per l’affidamento dell’incarico di progettazione e direzione lavori, assemblea per l’approvazione del capitolato dei lavori, individuazione delle imprese da invitare per la gara di appalto; finalmente si è giunti all’assemblea per apertura offerte e aggiudicazione dei lavori. Ed è quasi sempre in quest’ultima fase che uno o più condomini esprimono perplessità (contrarietà) sulla manutenzione dei balconi. Alcuni non ritengono necessaria la sostituzione della pavimentazione, anche se prevista nella perizia del tecnico, altri non condividono la suddivisione delle relative spese.

Per dirimere la questione, abbastanza articolata, in quanto dipendente dalle caratteristiche morfologiche del condominio, bisogna tener conto dei seguenti punti:

  • Art. 1117 del Codice Civile : parti comuni dell’edificio;
  • Ordinanza n. 7042 del 12/03/2020 Corte Suprema di Cassazione sez. VI Civile;
  • Ordinanza n. 27413 del 29/10/2018 Corte Suprema di Cassazione sez. II Civile.

Per chi vuole leggere le suddette sentenze, può collegarsi a questo link della Corte di Cassazione e fare la ricerca delle ordinanze.

Il quesito cui rispondere è se il balcone rappresenta o no una parte comune del condominio, visto che certamente compone la facciata.

Il codice civile art. 1117 considera le facciate come proprietà comune, ma niente dice riguardo ai balconi che pur facendo parte della facciata, hanno anche elementi ad esclusivo uso e vantaggio privato e sono costituiti da più elementi (frontini, balaustre, pavimento, soffitto). Di qui l’annosa questione cui la giurisprudenza, cerca di dare risposta. Consolidato orientamento della Corte di Cassazione è che: in tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, in quanto “prolungamentodella corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Ne consegue che le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione , ma anche di quelle relative alla piattaforma o soletta, all’intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto, restano a carico del solo proprietario dell’appartamento che vi accede e non possono essere ripartite tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Quindi secondo l’ordinanza di cassazione n.7042/20202 sono a carico del solo proprietario e non del condominio le spese di manutenzione della pavimentazione, della soletta strutturale o piattaforma, dell’intonaco, della tinteggiatura o decorazione del soffitto. Restano di pertinenza condominiale i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore , quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Per cui frontalini, balaustre, fregi ornamentali, sono da considerarsi bene comune in quanto parte integrante della facciata.

Resta ancora non chiarita del tutto, l’appartenenza del sotto-balcone o “cielino” per il quale si sono fatte strada due diverse interpretazioni: la prima dice che il balcone sia sotto che sopra compete a chi esercita il calpestio; la seconda invece dice che il sotto-balcone compete al condominio in quanto elemento visibile dalla strada e quindi parte della facciata dell’edificio.

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