VOCI DI PALAZZO SU EMENDAMENTI ALL’ART. 119

Sin dal principio è stato chiaro che l’art.119 del Decreto Rilancio, avrebbe attirato l’attenzione di tutti gli attori, che gravitano intorno alla riqualificazione energetica e più in generale del mondo delle costruzioni. È giusto che sia così, perché chi vive nel mondo reale, che non è quello della politica, ha fatto le sue richieste e osservazioni, tali da far scaturire una serie di emendamenti all’art. 119, tesi ad estendere e migliorare la sua portata innovativa in ambito di riqualificazione energetica e sviluppo sostenibile delle nostre città.

Le voci di palazzo dicono che gli emendamenti presentati riguardano i seguenti punti:

• prolungamento della validità dell’ecobonus 110% fino al 31 dic. 2022, alcuni dicono addirittura fino al 2023;
• sostituzione dell’attestato di prestazione energetica APE, con l’audit energetico dell’immobile;
• allargamento della platea dei beneficiari, inserendo i proprietari di seconde case non di lusso, gli alberghi e i residence purché gestiti dal proprietario, i proprietari di beni provenienti dalla dismissione del patrimonio pubblico di società a partecipazione pubblica, le associazioni e le società sportive.

Ovviamente la battaglia si gioca sul campo della disponibilità economica e dell’individuazione delle risorse necessarie. Stiamo alla finestra e attendiamo fiduciosi.

RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA PASSIVA

In questi giorni in cui proprietari, imprese e professionisti sono tutti in attesa degli strumenti che renderanno operativo l’art. 119 del Decreto Rilancio, concentriamoci su alcuni aspetti del D.L. n. 34 del 19 Maggio 2020.

L’obiettivo dell’art. 119 è quello di riqualificare il parco immobiliare residenziale esistente, agendo su tre aree di intervento:

1. la riqualificazione energetica passiva: isolamento di muri, solai, tetti, ponti termici, sostituzione di finestre, cassonetti, installazione di schermature solari;
2. la riqualificazione energetica attiva: realizzazione di impianti centralizzati di riscaldamento, installazione di caldaia a condensazione o pompa di calore, impianti fotovoltaici, impianti di accumulo elettrico;
3. la riqualificazione strutturale: interventi finalizzati al miglioramento statico degli edifici nei confronti del terremoto, azioni sismiche.

Nell’ottica di uno sviluppo sostenibile, la riqualificazione energetica passiva è la più importante, perché ha come obiettivo, la trasformazione di un edificio, in un organismo che necessita di meno energia, al limite pari a zero, come i famosi edifici passive-house o edifici ad energia quasi zero Nzeb.

Un intervento di tipo passivo, consiste nel miglioramento delle prestazioni energetiche dei seguenti componenti l’involucro edilizio:

1. murature esterne;
2. lastrici solari o tetti;
3. pavimenti;
4. ponti termici;
5. finestre;
6. elementi ombreggianti

I componenti da 1 a 4 hanno in comune gli stessi “doveri”: devono rallentare la trasmissione di calore verso l’esterno nel periodo invernale e viceversa nel periodo estivo, devono evitare la formazione di muffe e condense sulla loro superficie.

Le finestre insieme agli elementi ombreggianti, hanno compiti diversi a seconda che si tratti di stagione invernale o estiva. D’inverno devono ridurre le dispersioni di calore verso l’esterno e far passare la radiazione solare, permettendo l’apporto gratuito di calore negli ambienti. D’estate devono ridurre drasticamente il passaggio della radiazione solare, con la presenza di vetri così detti “basso emissivi”, e di sistemi di ombreggiamento: tapparelle, brise-soleil, aggetti come le pensiline dei balconi, sporgenze legate alla conformazione dell’edificio.

In una riqualificazione energetica passiva, ho due obiettivi da raggiungere:

• ridurre e controllare il flusso energetico attraverso tutti componenti dell’edificio che confinano, o con l’ambiente esterno o con ambienti a diversa temperatura;
• controllare la radiazione solare in ingresso.

Il flusso energetico lo riduco e lo controllo con interventi che modificano le caratteristiche di trasmittanza termica, capacità termica, trasmittanza lineica. Gli interventi a riguardo consistono nella coibentazione dei muri esterni, dei lastrici solari e tetti, dove possibile anche dei solai verso ambienti esterni o più freddi; nella sostituzione di: finestre, cassonetti, tapparelle, tutti con migliori prestazioni termiche dei precedenti.

Il controllo della radiazione solare, dipende dalla conformazione dell’edificio e per uno esistente, è molto più complicato da realizzare, ma non è impossibile. Intanto l’inserimento di finestre con vetri selettivi, basso emissivi, mi consente di ridurre l’apporto di calore durante il periodo estivo. Poi devo prendermi la briga di studiare il percorso solare e comprendere come influisce sulla forma dell’edificio. Ci sono aggetti, pensiline, sporgenze, schermature, che ostacolano la radiazione solare in ingresso? La loro presenza ha effetti positivi sul bilancio energetico? Posso introdurre altri componenti che migliorino il controllo della radiazione: brise-soleil, tende esterne, vegetazione? Per capirci, questo studio è simile a quello che si fa testando la carrozzeria di un’auto nella galleria del vento: la forma influenza le prestazioni energetiche sia di una macchina che di un edificio.

Investire in riqualificazione energetica passiva è conveniente per tutti, lo Stato riduce la dipendenza dalle risorse fossili (carbone, petrolio, gas) non rinnovabili, il proprietario riduce il costo per climatizzare sia in inverno che in estate, migliora il confort della casa, la riposiziona sul mercato immobiliare. Inoltre è un investimento che prevede ridottissimi esborsi economici per la manutenzione futura, a fronte di un risparmio costante nel tempo.

I PRIMI AD AFFACCIARSI SUL MERCATO SONO I VENDITORI DI FUMO ATTENZIONE A NON FARVI TRUFFARE

L’art. 119 e il 121, dell’ormai arcinoto Decreto Rilancio, introducendo la detrazione fiscale al 110% e la possibilità dello sconto in fattura o cessione del credito, hanno scatenato un moto di inquietudine collettiva, che coinvolge da una parte i proprietari di case e dall’altra le imprese di manutenzione straordinaria e liberi professionisti.

I primi temono di perdere l’occasione, di rifarsi a nuovo la casa senza spendere una lira, ops un euro; i secondi temono di perdere un’occasione di lavoro, che di questi tempi non è cosa da poco.

Poi in verità ci sono gli altri, quelli “intraprendenti”, quelli che partono prima di tutti, prima ancora che lo starter abbia dato il via. Insomma i venditori di fumo, il cui unico obiettivo è incassare soldi, spacciando per operativo ciò che operativo non è, paventando il rischio di perdere l’opportunità se non si agisce in fretta: “c’è solo un anno è mezzo, datti da fare, cominciamo ad avviare la pratica e magari mi dai un acconto”. Ecco a questi bisogna fare molta attenzione se non si vuole restare con il cerino in mano.

A questo punto è bene fare alcune precisazioni sul Decreto Legge n. 34 del 19 maggio 2020, precisazioni che vi dovrebbe fare anche chi, oggi, a 17 giorni dalla sua pubblicazione vi propone di agire in fretta per non perdere l’occasione.

1. Il Decreto Rilancio, deve essere convertito in Legge dal Parlamento entro 60 giorni, quindi al più tardi entro il 18 luglio 2020;
2. nel passaggio da Decreto a Legge potrebbe subire modifiche, ci saranno emendamenti per rispondere alle richieste, che da più parti stanno pervenendo; per esempio già si vocifera di un allungamento dei tempi fino al 2022 o addirittura 2023 e anche di una estensione alle case che non sono abitazione principale;
3. al momento, causa COVID-19 non si possono tenere assemblee condominiali, quindi non si possono deliberare i lavori da fare e gli amministratori di condominio, sono in attesa che il Governo o chi per esso dica loro come procedere;
4. anche le banche e le finanziarie devono organizzarsi e attendono chiarimenti sulla procedura da seguire;
5. ai professionisti è richiesta un’assicurazione ad hoc per le asseverazioni da redigere, ma sia i professionisti che le compagnie assicurative aspettano delucidazioni in merito;
6. entro 30 giorni dalla conversione in Legge del Decreto, quindi entro il 18 luglio, il Ministero dello sviluppo economico deve emanare un Decreto per stabilire le modalità di trasmissione delle asseverazioni e le relative modalità attuative;
7. se si opta per lo sconto in fattura o la cessione del credito, il contribuente deve richiedere un “visto di conformità” e i dati relativi all’opzione devono essere comunicati per via telematica; l’Agenzia delle Entrate dovrà definire le modalità attuative con un provvedimento da emanare entro 30 giorni dall’entrata in vigore del Decreto, quindi entro il 18 giugno;
8. a tutto questo si aggiunga che bisognerà chiarire per noi tecnici, le modalità di calcolo di un APE (Attestato di Prestazione Energetica) per l’intero condominio; si perché allo stato attuale l’APE è un documento che riguarda la singola unità immobiliare, quindi come faccio a calcolarlo per l’intero condominio? Attendiamo chiarimenti;
9. in ultimo da più parti, si auspicano chiarimenti e linee guida che definiscano le procedure da attuare, per redigere pratiche che portino al buon esito di tutta l’operazione;

Ecco appunto il buon esito dell’operazione, nel senso che, se non abbiamo rispettato la Legge, il beneficiario ovvero chi riceve i lavori gratis, è quello che rischia di rimanere con il cerino acceso in mano. Infatti come recita il comma 6 dell’art. 121 del Decreto: “Il recupero dell’importo di cui al comma 5 è effettuato nei confronti del soggetto beneficiario di cui al comma 1, fermo restando, in presenza di concorso nella violazione, oltre all’applicazione dell’articolo 9, comma 1 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 472, anche la responsabilità in solido del fornitore che ha applicato lo sconto e dei cessionari per il pagamento dell’importo di sui al comma 5 e dei relativi interessi.”

A questo punto avrete compreso che i motori sono accesi, ma le regole della corsa ancora non ci sono, quindi non conviene partire prima dello start, si rischia di essere penalizzati.

L’ABITAZIONE PRINCIPALE E LA PRIMA CASA NON SONO LA STESSA COSA

Il Decreto Legge n. 34 del 19/05/2020 meglio conosciuto come decreto rilancio all’art. 119, prevede una detrazione o incentivo che dir si voglia, pari al 110% per gli interventi di efficientamento energetico, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica veicoli elettrici. I commi dell’art. 119 in cui si definiscono la tipologia e le caratteristiche degli interventi incentivati, sono quelli dal n.ro 1 al n.ro 8, mentre i commi 9 e 10 definiscono chi sono i destinatari delle agevolazioni e recitano cosi:

Comma 9: Le disposizioni contenute nei commi da 1 a 8 si applicano agli interventi effettuati: a) dai condomini; b) dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio dell’attività di impresa. arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10; c) dagli Istituti autonomi case popolari IACP [ … ] ; d) dalle cooperative di abitazione [ … ]

Comma 10: Le disposizioni contenute nei commi da 1 a 3 non si applicano agli interventi effettuati dalle persone fisiche, [ … ] su edifici unifamiliari diversi da quello adibito ad abitazione principale

Ed è a questo punto della lettura che a molti sorge il dubbio, ma la prima casa è l’abitazione principale? La risposta è:

• NO se mi riferisco alla definizione legislativa;
• DIPENDE se mi riferisco all’utilizzo dell’immobile;

Partiamo dalla definizione di abitazione principale.

Il Decreto Legge n.201/2011 così detto Decreto Monti, all’art. 13 comma 2 recita: “ Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente”

Per cui siamo in presenza di un’abitazione principale quando si verificano contemporaneamente queste 3 condizioni:

1. siamo proprietari o possessori;
2. abbiamo la residenza anagrafica;
3. dimoriamo abitualmente ovvero in maniera continuativa.

Cosa si intende per prima casa.

È un concetto che si riferisce solo all’atto in cui un soggetto, che rispetta determinati requisiti, acquista, riceve in donazione ecc. un’unità immobiliare residenziale, potendo accedere ad una serie di agevolazioni e benefici così detti “benefici prima casa”. I requisiti da possedere sono:

1. l’immobile in oggetto non deve appartenere ad una delle seguenti classi catastali:
   • A1 abitazioni di tipo signorile;
   • A8 abitazione di tipo ville;
   • A9 castelli e palazzi artistici e storici;
2. l’immobile si trova nel comune in cui l’acquirente ha o intende stabilire la propria residenza o lavora;
3. non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
4. non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle medesime agevolazioni prima casa”

Quindi relativamente all’Ecobonus 110% possiamo trovarci nella condizione in cui abitazione principale e prima casa coincidono ma anche no.

Esempio 1: Ho acquistato un’unità residenziale unifamiliare con le agevolazioni “prima casa”, ho la mia residenza e vi dimoro abitualmente, quindi è la mia abitazione principale e posso usufruire dell’Ecobonus 110%;

Esempio 2: Ho acquistato un’unità residenziale unifamiliare con le agevolazioni “prima casa”, ma risiedo e dimoro abitualmente in un altra casa, magari di proprietà del coniuge, quindi non è la mia abitazione principale e non posso usufruire dell’Ecobonus 110%.

È opportuno evidenziare che ai fini dell’Ecobonus 110% il requisito di “abitazione principale” è riferito solo al caso di unità immobiliare residenziale unifamiliare (per es. una villetta). Quindi se siamo proprietari di più residenze ma di tipo condominiale, non abbiamo alcuna preclusione ad usufruire delle detrazioni.

Un’altra importante precisazione da fare è che, un’unità residenziale unifamiliare, che non è “abitazione principale”, può comunque usufruire delle detrazioni Ecobonus 110% relative al miglioramento sismico, l’installazione di impianti fotovoltaici, l’installazione di sistemi di accumulo per l’impianto fotovoltaico, le colonnine di ricarica per veicoli elettrici.